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suivre ce blog administration connexion + créer mon blog kacius le blog du conseil en gestion de patrimoine et de la défiscalisation 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 20 > >> 2 septembre 2014 2 02 / 09 / septembre / 2014 17:29 de la loi alur… au plan de relance du logement la loi alur (accès au logement et un urbanisme rénové), extension de la loi duflot a été publiée au journal officiel le 26 mars 2014 et a été adoptée par le gouvernement le 22 juillet depuis cette date, les décrets d’application ne sont pas parus, pour causes : les réactions des professionnels de l’immobilier, et semble-t-il l’action de certains lobbies. la loi, telle que publiée au journal officiel, a été, pour ses partisans, vidée de sa substance. beaucoup parlent de « détricotage »…le premier ministre, quant à lui, affirme qu’elle sera appliquée mais « avec réalisme et pragmatisme ». qu’en est-il vraiment ? c’est ce que nous allons voir maintenant. et pour cela nous nous appuierons sur les analyses de divers périodiques tels que le figaro, le point ou le monde, de sites spécialisés ainsi que les deux dossiers de presse : d’une part celui du conseil des ministres du 17 août 2014, d’autre part celui présentant le plan de relance du logement le 29 août 2014. les elements constitutifs de la loi ce qu’il faut retenir de cette loi : l’encadrement des loyers en vue de faire baisser les loyers excessifs dans les zones tendues (environ un quart des loyers en ile de france) ; la garantie universelle des loyers (double objectif : indemniser le bailleur en cas d’impayé, accompagner le locataire en difficulté) ; les frais d’agence divisés par deux (le propriétaire payant seul les honoraires) et une démarche simplifiée grâce à un formulaire type de contrat de location ; les listes de biens vendues au consommateur ne comporteront dorénavant que des biens non loués par ailleurs ; une remise en ordre de la gestion des copropriétés par les syndics (compte séparé par copropriété, tarifs des syndics encadrés, réalisation d’un diagnostic global pour chaque copropriété…) ; un dossier de demande de logement social unique qui pourra être déposé sur internet, ainsi le demandeur disposera d’informations et pourra suivre l’avancement de son dossier ; les marchands de sommeil condamnés ne pourront pas acheter des biens immobiliers, par ailleurs concernant l’habitat insalubre 1 000 €/jour d’amende quand les travaux prescrits ne sont pas réalisés dans les délais ; trêve hivernale : elle est rétablie pour les occupants sans droit ni titre, et elle est prolongée de 15 jours (du 1 er novembre au 31 mars) ; l’habitat participatif (regroupement de famille pour concevoir et construire ensemble leur logement au sein d’un bâtiment collectif) est dorénavant inscrit dans la loi et est doté d’un vrai statut juridique ; le plui (plan local d’urbanisme intercommunal) donne aux intercommunalités la gestion des plans locaux d’urbanisme, dans le but de construire des logements tout en contenant l’étalement urbain. pour résumer , la loi alur a ou avait ( ?) quatre grands objectifs : 1 – l’encadrement durable des loyers de façon à éliminer les loyers trop chers dans les secteurs tendus, limiter leur niveau et stopper les tendances à la hausse. 2 – la modification du fonctionnement du marché de l’immobilier en simplifiant les échanges entre bailleurs et locataires, par diverses mesures visant le préavis, les frais d’agence, les frais de location, et par un contrôle accru sur les syndics de copropriété. 3 – de nouvelles dispositions qui touchent à la fois le bailleur, et/ou le locataire, et concernent les impayés (gul) l’insalubrité de l’habitat, les procédures d’expulsion, l’habitat coopératif, le logement social. 4 – le renforcement de la connaissance des acheteurs sur le bien qu’ils achètent ; il passe par la fourniture, dès le compromis de vente, de divers documents dont ceux concernant la copropriété [1] . une loi revisitee depuis son vote par le parlement, la loi alur a été « revisitée » et l’on peut dire qu’au-delà de l’apaisement recherché par le premier ministre, plusieurs points ne sont sans doute pas vraiment remis en cause mais qu’ils sont bien « revisités ». c’est le cas de la gul [2] (garantie universelle des loyers) qui pour être mise en œuvre, en année de croisière donc d’ici 2017, a besoin d’un financement (pas prévue par la loi) de 500 millions d’euros… d’où la prudence du premier ministre qui explique que le gouvernement doit « prendre le temps de la réflexion et de la concertation avant la mise en œuvre d’un tel dispositif ». elle devrait dans un premier temps ne concerner que les jeunes. quant à l’encadrement des loyers , qui avait conduit à une levée de boucliers de la part des professionnels de l’immobilier, il semble que cette mesure, si elle est mise en place, le soit très « progressivement ». manuel walls précisant lui-même que « l’encadrement des loyers ne peut intervenir que si les observatoires de loyers ont été validés par un comité scientifique indépendant » . a suivre donc… car celui-ci s’inquiète de « l’équilibre entre la protection du locataire et de la rentabilité pour les bailleurs et les investisseurs ». autre point de litige : le plafonnement des honoraires des agences immobilières, les professionnels souhaitent que les plafonds soient revus à la hausse ; là encore, à suivre… les négociations entre le gouvernement et les professionnels ayant été stoppées. par contre le dispositif concernant le prêt à taux zéro [3] (autre « réforme majeure ») qui était concentré jusqu’à présent sur le neuf et les zones tendues va s’élargir en s’ouvrant à l’ancien dans certains centres-bourgs ruraux, à la condition que des travaux de rénovation soient entrepris. une réhabilitation dont le but est de leur donner une nouvelle attractivité. quant aux investissements locatifs , la nouvelle ministre du logement sylvia pinel a précisé (pour « encourager les ménages qui font le choix d’investir dans le locatif » ) que les investisseurs bénéficieraient d’une augmentation de 18 à 21% du taux de réduction de l’impôt sur le revenu s’ils décident d’allonger la durée de location de leur bien de 9 à 12 ans. autre annonce de la ministre, 50 mesures de simplification des normes de construction. elles seront mises en œuvre dès l’automne. cela va dans le sens de certaines des propositions faites par des spécialistes de l’immobilier qui considèrent que la baisse du nombre de normes (3 700 aujourd’hui) aurait un effet bénéfique sur les prix et conduirait à débloquer le marché [4] . la suite ? tout le monde s’accorde à reconnaître, qu’au-delà des arbitrages en cours, les pistes retenues par le gouvernement concerneront principalement : l’évolution fiscale de façon à relancer l’investissement locatif (à l’avenir un logement construit sous le régime « dispositif fiscal duflot » pourrait être loué à un ascendant ou à un descendant) ; l’assouplissement des normes de construction et la révision des règles d’urbanismes afin de lutter contre le malthusianisme de certains maires et débloquer le foncier public ; et enfin l’acquisition de plus de terrains constructibles via une fiscalité plus favorable à la vente de ces dits terrains. le conseil des ministres du nouveau gouvernement (ce mercredi 27 août) a permis à sylvia pinel d’annoncer un ensemble de mesures. elles visent quatre domaines : favoriser l’accession à la propriété ; simplifier les règles de construction et développer l’innovation ; créer une nouvelle offre de logements intermédiaires en zones très tendues ; enfin renforcer la mobilisation du foncier. comme nous allons le voir, les mesures présentées (sous formes de priorités) en conseil des ministres corroborent pour partie les pistes envisagées. 1 ère « priorité » : l’encouragement à l’accession à la propriété le gouvernement pour y parvenir compte s’appuyer sur le prêt à taux zéro (ptz), et ainsi porter de 44 000 à plus de 77 000 le nombre de ptz, soit une augmentation de plus de 60%. plusieurs mesures : le zonage ptz sera é
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